Договор купли-продажи земельного участка с домом

Порядок составления договора

При покупке или продаже участка земли с имеющимся на нем строении существует два законных вариант сделки — самостоятельно оформить письменный документ с подписью обеих сторон либо обратиться к нотариусу, чтобы удостоверить законность и добровольность соглашения.

Договор купли-продажи земельного участка с домомДоговор купли-продажи земельного участка с домом

Покупатель должен внимательно изучить кадастровый план на земельный участок и свидетельство о регистрации права собственности для того, чтобы все указанные сведения о продаваемом объекте совпадали, а именно:

  • точный адрес объекта;
  • площадь;
  • номер участка земли;
  • назначение;
  • местонахождение;
  • размер и т. д.

При покупке участка с домом обязательно надо принять во внимание этот факт и указать в соглашении все идентификационные его данные, прописанные в свидетельстве о праве собственности.Также в договор вписывается сумма сделки и способ оплаты. Поставив свои подписи, покупатель подтверждает, что не имеет претензий к приобретаемому имуществу, а продавец – что ни участок земли, ни дом не имеют налоговой задолженности или других каких-то ограничений, мешающих его отчуждению.

Важно! Если письменная форма при оформлении сделки была не соблюдена, то она признается недействительной.

Необходимая документация

При заключении соглашения о продаже земельного участка с домом, чтобы произвести регистрацию прав, продавец обязан предоставить покупателю документы на землю и дом, которые могут подтвердить право собственности:

  • документы о приватизации собственности – договор о приобретении продаваемого имущества, договор дарения, наследования или обмена;
  • техпаспорт дома;
  • кадастровый паспорт или выписка с указанием четких границ продаваемого участка;
  • справка об оплаченной гос.пошлине;
  • документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по оплате налогов;
  • выписка из регистрационной палаты.

Дополнительно могут понадобиться:

  • согласие супруга или супруги, если продавец состоит в браке;
  • согласие всех лиц зарегистрированных лиц с обязательством выписаться в установленные сроки;
  • разрешения от органов опеки и попечительства, если в сделки принимают участие несовершеннолетние собственники.

Предмет договора

Важнейшим фактором при заключении сделки является точная формулировка ее предмета. В договорный документ необходимо перечислить все идентифицирующие признаки продаваемой недвижимости, а именно:

  1. Для дома:
    • адрес;
    • общая площадь объекта, а также количество комнат;
    • инвентаризационный номер;
    • номер регистрации в ЕГРН и дату приватизации;
  2. Для земли:
    • адрес;
    • площадь с указанием границ;
    • инвентаризационный номер;
    • статус и назначение;
    • выписка из ЕГРН.

К договорной документации можно приложить план участка и расположенного на нем дома.

Условия

В официальную силу договор вступает с того этапа, когда происходит его подписание обоими участниками. Такими действиями они подтверждают согласие с условиями сделки.

Условия о продаваемом объекте недвижимости, о его составе и качестве, расположении, стоимости, о сроках оплаты и передачи покупателю, о правах собственности на объект третьих лиц являются важными и существенными при заключении контракта.

В случае если какого-либо вышеперечисленного условия недостает, то они считаются несогласованными, а следовательно, такая сделка при купле-продаже недвижимости будет являться не заключенной.

Также, если для любой из стороны важно достигнуть соглашения какого-то определенного существенного условия, то его можно предварительно обозначить в договоре.

На момент завершения процедуры продажи недвижимости к покупателю переходит право на ее собственность, которая подлежит регистрации в ЕГРН.

Оплата и налогообложение сделки

В Налоговом кодексе РФ указано, что при совершении физическим лицом (независимо от его статуса) сделки продажи земельного участка с домом, он обязан уплатить в бюджет государству подоходный налог, который составляет:

  • для граждан РФ – тринадцать процентов;
  • для граждан, не являющимися налоговыми резидентами РФ – тридцать процентов.

Владелец участка обременяется налогом в том случае, если владение недвижимостью было меньше установленного минимального срока – 5 лет.

Важно! Для имущественной недвижимости, приобретенной до 2016 года, минимальный период владения – три года.

Налоговая ставка применяется к участку земли и к стоимости дома по отдельности. Также, при совершении сделки надо учитывать срок нахождения в собственности для каждого продаваемого объекта недвижимости.

Если владелец участка земли и дома, находящегося на нем, все-таки решил его продать до окончания вышеупомянутого периода времени, то он обязан подать декларацию 3-НДФЛ и самостоятельно высчитать сумму налога от продажи недвижимости.

Продавцу предоставляется право выбрать любой из законных способов расчета налога:

  • налог от сделки с учетом налогового вычета;
  • налог от сделки с учетом понесенных расходов.

Согласно статье 220 НК РФ, сумма налогового вычета при продаже земельного участка или дома равна одному миллиону рублей.

Пример.

Гражданин Васильев Н.М. в 2014 г продал земельный участок за 800 000 рублей, а также дом, расположенный на нем, за 1 500 000. Это имущество находилось у него в собственности меньше трех лет. Чтобы самостоятельно рассчитать сумму налога сначала необходимо высчитать общую сумму продаваемой недвижимости: 800 000 + 1 500 000 = 2 300 000 руб.

Далее необходимо рассчитать сумму налогообложения дохода: 2 300 000 – 1 000 000 = 1 300 000 руб.

Итого, сумма налога, необходимого для уплаты в бюджет государства будет: 1 300 000 x 13% = 169 000 руб.

Условия расторжения договора

Если до завершения процедуры регистрации права собственности, покупатель и продавец отказались от обязательств, указанных в сделке, им необходимо предоставить в ЕГРН соглашение о расторжении до того, как закончится ее регистрация и измениться собственник. В случае оформления договора через нотариуса или агентство недвижимости туда также необходимо предоставить данные.

Если договорная документация уже находится на стадии регистрации, но еще не является зарегистрированной, обе стороны, участвующие в сделке, обязаны подать в ЕГРН заявление о приостановлении регистрации сделки.

Необходимостью для обращения в суд с целью расторжения сделки может являться несогласие одной из сторон. В этом случае будет получен письменный отказ с целью прекращения договора.

Расторгнуть договор после окончания всех регистрационных процессов возможно:

  • по требованию любой участвующей стороны;
  • по желанию обеих сторон.

Договор о расторжении сделки на приобретение или продажу имущественной недвижимости должен быть заверен подписями обеих сторон при достижении обоюдного согласия. Этот документ подлежит регистрации в ЕГРН, с указанием информация о прекращении сделки.

В случае одностороннего требования расторжения контракта лучшим вариантом будет попытка достичь обоюдного согласия со второй участвующей стороной до обращения в суд, то есть до получения отказа в письменной форме.

Важно! При письменном отказе или непоступлении ответа в течение тридцати дней, появляется необходимости для составления иска.

Если все этапы сделки завершены – недвижимость передана, оплата произведена, собственность прошла регистрацию, то для прекращения действия контракта в судебном порядке необходимо предоставить веские доказательства:

  1. Факт несоблюдения какого-либо существенного условия договора:
    • оплата недвижимости произведена не полностью либо отсутствует;
    • в квартире помимо указанных в договоре прописаны другие люди;
    • заключение договора с человеком, признанным недееспособным;
    • заключение договора по принуждению;
  2. прочие случаи, которые устанавливаются судом индивидуально в зависимости от прецедента.

Нюансы

При составлении договора на приобретение либо продажу недвижимости стоит обратить внимание на такие нюансы, как:

  • невозможно продать только землю отдельно от дома, расположенного на ней;
  • в договоре обязательно должен быть указан статус и назначение земли;
  • соглашение должно быть юридически грамотно составлено;
  • стоимость земельного участка и дома желательно обозначить по отдельности.

Покупка и продажа земли вместе с домом является важным процессом, который требует к себе повышенного внимания. Перед подписанием договора необходимо тщательно проверять все вышеупомянутые факторы и заранее ознакомится с приобретаемым объектом недвижимости, чтобы избежать конфликтов и незапланированного расторжения сделки.

Оцените статью
Большой юридический словарь
Добавить комментарий