Порядок составления договора
При покупке или продаже участка земли с имеющимся на нем строении существует два законных вариант сделки — самостоятельно оформить письменный документ с подписью обеих сторон либо обратиться к нотариусу, чтобы удостоверить законность и добровольность соглашения.
Покупатель должен внимательно изучить кадастровый план на земельный участок и свидетельство о регистрации права собственности для того, чтобы все указанные сведения о продаваемом объекте совпадали, а именно:
- точный адрес объекта;
- площадь;
- номер участка земли;
- назначение;
- местонахождение;
- размер и т. д.
При покупке участка с домом обязательно надо принять во внимание этот факт и указать в соглашении все идентификационные его данные, прописанные в свидетельстве о праве собственности.Также в договор вписывается сумма сделки и способ оплаты. Поставив свои подписи, покупатель подтверждает, что не имеет претензий к приобретаемому имуществу, а продавец – что ни участок земли, ни дом не имеют налоговой задолженности или других каких-то ограничений, мешающих его отчуждению.
Важно! Если письменная форма при оформлении сделки была не соблюдена, то она признается недействительной.
Необходимая документация
При заключении соглашения о продаже земельного участка с домом, чтобы произвести регистрацию прав, продавец обязан предоставить покупателю документы на землю и дом, которые могут подтвердить право собственности:
- документы о приватизации собственности – договор о приобретении продаваемого имущества, договор дарения, наследования или обмена;
- техпаспорт дома;
- кадастровый паспорт или выписка с указанием четких границ продаваемого участка;
- справка об оплаченной гос.пошлине;
- документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по оплате налогов;
- выписка из регистрационной палаты.
Дополнительно могут понадобиться:
- согласие супруга или супруги, если продавец состоит в браке;
- согласие всех лиц зарегистрированных лиц с обязательством выписаться в установленные сроки;
- разрешения от органов опеки и попечительства, если в сделки принимают участие несовершеннолетние собственники.
Предмет договора
Важнейшим фактором при заключении сделки является точная формулировка ее предмета. В договорный документ необходимо перечислить все идентифицирующие признаки продаваемой недвижимости, а именно:
- Для дома:
- адрес;
- общая площадь объекта, а также количество комнат;
- инвентаризационный номер;
- номер регистрации в ЕГРН и дату приватизации;
- Для земли:
- адрес;
- площадь с указанием границ;
- инвентаризационный номер;
- статус и назначение;
- выписка из ЕГРН.
К договорной документации можно приложить план участка и расположенного на нем дома.
Условия
В официальную силу договор вступает с того этапа, когда происходит его подписание обоими участниками. Такими действиями они подтверждают согласие с условиями сделки.
Условия о продаваемом объекте недвижимости, о его составе и качестве, расположении, стоимости, о сроках оплаты и передачи покупателю, о правах собственности на объект третьих лиц являются важными и существенными при заключении контракта.
В случае если какого-либо вышеперечисленного условия недостает, то они считаются несогласованными, а следовательно, такая сделка при купле-продаже недвижимости будет являться не заключенной.
Также, если для любой из стороны важно достигнуть соглашения какого-то определенного существенного условия, то его можно предварительно обозначить в договоре.
На момент завершения процедуры продажи недвижимости к покупателю переходит право на ее собственность, которая подлежит регистрации в ЕГРН.
Оплата и налогообложение сделки
В Налоговом кодексе РФ указано, что при совершении физическим лицом (независимо от его статуса) сделки продажи земельного участка с домом, он обязан уплатить в бюджет государству подоходный налог, который составляет:
- для граждан РФ – тринадцать процентов;
- для граждан, не являющимися налоговыми резидентами РФ – тридцать процентов.
Владелец участка обременяется налогом в том случае, если владение недвижимостью было меньше установленного минимального срока – 5 лет.
Важно! Для имущественной недвижимости, приобретенной до 2016 года, минимальный период владения – три года.
Налоговая ставка применяется к участку земли и к стоимости дома по отдельности. Также, при совершении сделки надо учитывать срок нахождения в собственности для каждого продаваемого объекта недвижимости.
Если владелец участка земли и дома, находящегося на нем, все-таки решил его продать до окончания вышеупомянутого периода времени, то он обязан подать декларацию 3-НДФЛ и самостоятельно высчитать сумму налога от продажи недвижимости.
Продавцу предоставляется право выбрать любой из законных способов расчета налога:
- налог от сделки с учетом налогового вычета;
- налог от сделки с учетом понесенных расходов.
Согласно статье 220 НК РФ, сумма налогового вычета при продаже земельного участка или дома равна одному миллиону рублей.
Пример.
Гражданин Васильев Н.М. в 2014 г продал земельный участок за 800 000 рублей, а также дом, расположенный на нем, за 1 500 000. Это имущество находилось у него в собственности меньше трех лет. Чтобы самостоятельно рассчитать сумму налога сначала необходимо высчитать общую сумму продаваемой недвижимости: 800 000 + 1 500 000 = 2 300 000 руб.
Далее необходимо рассчитать сумму налогообложения дохода: 2 300 000 – 1 000 000 = 1 300 000 руб.
Итого, сумма налога, необходимого для уплаты в бюджет государства будет: 1 300 000 x 13% = 169 000 руб.
Условия расторжения договора
Если до завершения процедуры регистрации права собственности, покупатель и продавец отказались от обязательств, указанных в сделке, им необходимо предоставить в ЕГРН соглашение о расторжении до того, как закончится ее регистрация и измениться собственник. В случае оформления договора через нотариуса или агентство недвижимости туда также необходимо предоставить данные.
Если договорная документация уже находится на стадии регистрации, но еще не является зарегистрированной, обе стороны, участвующие в сделке, обязаны подать в ЕГРН заявление о приостановлении регистрации сделки.
Необходимостью для обращения в суд с целью расторжения сделки может являться несогласие одной из сторон. В этом случае будет получен письменный отказ с целью прекращения договора.
Расторгнуть договор после окончания всех регистрационных процессов возможно:
- по требованию любой участвующей стороны;
- по желанию обеих сторон.
Договор о расторжении сделки на приобретение или продажу имущественной недвижимости должен быть заверен подписями обеих сторон при достижении обоюдного согласия. Этот документ подлежит регистрации в ЕГРН, с указанием информация о прекращении сделки.
В случае одностороннего требования расторжения контракта лучшим вариантом будет попытка достичь обоюдного согласия со второй участвующей стороной до обращения в суд, то есть до получения отказа в письменной форме.
Важно! При письменном отказе или непоступлении ответа в течение тридцати дней, появляется необходимости для составления иска.
Если все этапы сделки завершены – недвижимость передана, оплата произведена, собственность прошла регистрацию, то для прекращения действия контракта в судебном порядке необходимо предоставить веские доказательства:
- Факт несоблюдения какого-либо существенного условия договора:
- оплата недвижимости произведена не полностью либо отсутствует;
- в квартире помимо указанных в договоре прописаны другие люди;
- заключение договора с человеком, признанным недееспособным;
- заключение договора по принуждению;
- прочие случаи, которые устанавливаются судом индивидуально в зависимости от прецедента.
Нюансы
При составлении договора на приобретение либо продажу недвижимости стоит обратить внимание на такие нюансы, как:
- невозможно продать только землю отдельно от дома, расположенного на ней;
- в договоре обязательно должен быть указан статус и назначение земли;
- соглашение должно быть юридически грамотно составлено;
- стоимость земельного участка и дома желательно обозначить по отдельности.
Покупка и продажа земли вместе с домом является важным процессом, который требует к себе повышенного внимания. Перед подписанием договора необходимо тщательно проверять все вышеупомянутые факторы и заранее ознакомится с приобретаемым объектом недвижимости, чтобы избежать конфликтов и незапланированного расторжения сделки.
