Договор аренды квартиры между физическими лицами: правила заполнения

Договор аренды квартиры – гарантия арендодателя и арендатора в юридическом, практическом и бытовом плане. К составлению необходимо подходить серьезно, учитывать все нюансы.

Что из себя представляет договор аренды

Договор аренды квартиры между физическими лицами представляет собой двустороннее соглашение о передаче пользования и владения жильем, не подлежащее обязательной регистрации. Считается официальным документом, заключается на любой срок. В юридической практике называется договором найма, поскольку договор аренды заключается с юридическими лицами, его регистрация обязательна.

Документ аренды бывает двух типов:

• Краткосрочный (срок аренды не превышает 11 месяцев).
• Долгосрочный (найм больше года).

В долгосрочном документе важно учитывать момент, что по истечении срока действия собственник должен пролонгировать его или уведомить за месяц об отказе от продления. При несоблюдении пункта наниматель может подать в суд для возмещения убытков.

Если не указан срок действия, он автоматически переходит в разряд документов, заключенных на неопределенное время.

Договор аренды обязательно содержит пункты:

1. Дата заключения документа.
2. Объект аренды. Собственник представляет необходимые документы, удостоверяющие право собственности. Указывается точный адрес квартиры, акт приемки помещения, где описывается его состояние, предметы, переходящие в пользование нанимателю.
3. Срок аренды и возможность пролонгации. Если квартира сдается посуточно, обязательно следует указывать дату и время заезда и выезда, при возможном продлении его условия.
4. Стоимость. Указать все условия оплаты. Некоторые собственники предпочитают брать деньги за несколько месяцев вперед, обычно такие условия выдвигают при недлительной аренде. Помимо ежемесячной оплаты, владелец квартиры должен определиться, будут ли коммунальные услуги оплачиваться дополнительно или внесены в основной платеж. Важно нюансы написать в документе, для избежания непредвиденных ситуаций и споров.
5. Права и обязанности сторон. Пункт заслуживает особого внимания. Стоит указать условия сдачи, к ним относят возможность содержания животных, отношения с соседями, передача показаний счетчиков в контролирующие организации, проведение ремонта. Грамотное составление данного пункта позволит избежать квартиросъемщику и собственнику дополнительных рисков и проблем.
6. Стороны договора и их реквизиты. Записать внимательно все данные документа, удостоверяющего личность каждой стороны, указать телефоны для связи.

Могут указываться любые данные, не ущемляющие права человека. Четких рамок для составления не существует. В подтверждении согласия с условиями участники скрепляют документ собственными подписями.

Как правильно составить договор

В соответствии с законами Российской Федерации договор об аренде квартире между физическими лицами составляется самостоятельно в письменной форме, обращаться к нотариусу необязательно. Документ имеет юридическую силу, все возникшие проблемы разрешаются в суде.

После составления собственник квартиры не имеет права без причины выселить квартиросъемщика. Если арендатор почувствует ущемление прав арендодателем, интересы свои имеет право защищать в суде.

При составлении договора об аренде обязательно предоставить документы:

• Паспорта нанимателя и собственника жилья;
• Если квартиросъемщик собирается проживать с несовершеннолетними детьми, то предоставить их свидетельства о рождении;
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
• Справка из управляющей компании о зарегистрированных лицах в помещении, если прописан не один собственник, то письменное согласие остальных о согласии сдачи в аренду;
• Лицевой счет, в котором должно быть указано, что долгов по коммунальным платежам не имеется.

После предоставления всех документов составляется письменный договор в двух экземплярах. Сделать ксерокопию каждого документа, приложить ко всем экземплярам.

Документ имеет вид:

1. Предмет договора. Указать, что собственник сдает жилье в аренду квартиросъемщику. Подробно описать состояние квартиры, ее точный адрес. Лучше прописать количество людей, которые будут в ней проживать.
2. Права и обязанности арендодателя. Обозначить условия сдачи квартиры. Если сдается с мебелью и бытовой техникой, указать их состояние. Прописать длительность аренды, обязательное предоставление квитанций об уплате коммунальных платежей. Указывается возможность контроля собственником жилья, сроки проведения проверок. Прописать, что арендодатель должен предоставлять беспрепятственный доступ арендатора в помещение. Указать, что все споры и конфликты арендодатель должен решать с остальными собственниками самостоятельно, не вовлекать в это квартиросъемщиков. Этот пункт важен, поскольку сейчас встречается много мошеннических схем, при которых другой собственник квартиры приходит и выгоняет арендаторов.
3. Права и обязанности арендатора. Прописывается перечень обязанностей квартиросъемщика, к которым относят возможность содержания животных, проведения праздников, отношений с соседями, передача показаний приборов учета в контролирующую организацию. Обозначить условия платежей, их сроки. Можно указать на возможность проведения косметического ремонта, с какой периодичностью его делать, а также нужно ли согласовывать действия с собственником.
4. Порядок расчетов. Прописать сумму арендной платы и других платежей. Составить график их предоставления. Как платить квартиросъемщикам, наличными или другим способом. При внесении залога обязательно зафиксировать сумму, а также возможность удерживать из нее собственником, если будут долги по арендной плате, коммунальным платежам или порчи имущества.
5. Порядок расторжения и обязанности сторон. В пункте прописываются условия прекращения договора. При окончании его срока возможность пролонгации. Указать все причины, когда собственник имеет право досрочно прекратить действие договора. Важно указать последовательные действия завершения действия документа. Прописать, когда арендатор вправе расторгнуть договор, это может быть неаргументированное повышение арендной платы или нарушение порядка контроля собственником.
6. Рассмотрение споров и урегулирование разногласий. Указать, что для разрешения споров в первую очередь начать переговоры, если они не приведут к результату, обратиться в суд.
7. Реквизиты сторон. Указываются паспортные данные сторон, адрес регистрации и фактического проживания сторон.

Порядок и основания расторжения договора

При расторжении договора по определенным причинам, стороны должны руководствоваться данным пунктом. В документе указывается, что он может быть расторгнут раньше срока по обоюдному желанию или по веской причине:

• Задолженность по арендной плате или коммунальным платежам больше 2 месяцев;
• Нанесение вреда имуществу и самой жилплощади;
• Использование жилого помещения не по назначению.

При расторжении досрочно собственник должен оповестить о решении квартиросъемщика в письменной форме. Только после этого приступить к действиям.

После оформления акта о приеме и передачи помещения арендатору необходимо вернуть ключи собственнику. Если имущество повреждено, то возместить арендодателю ущерб.

Основные нюансы

При составлении договора учитывать нюансы:

1. Указывать реальную стоимость арендной платы. Стороны могут указать плату ниже реальной. Это позволяет снизить сумму налога. В этом случае арендатор вправе снизить платеж до указанного в договоре, заплатить реальную сумму никто не может заставить. Если планируется со временем увеличить размер платежа, то это необходимо указывать в документе.
2. Подписывать должны все собственники жилья, или одно ответственное лицо должно предоставить все заверенные письменные соглашения остальных.
3. Арендатору проверить, находится ли квартира в залоге или под арестом. В случае ипотеки обязательно наличие разрешения банка о ее сдаче.
4. При внесении арендной платы с собственника брать расписки.

Правильно составленный документ, в котором будут учтены нюансы, позволит обезопасить стороны от непредвиденных и неприятных ситуаций и споров, избежать конфликтов.