Как оформить договор купли-продажи квартиры с обременением

Приобретение недвижимости зачастую может быть связано со скрытыми рисками. Они вытекают из различных ограничений, которые наложены на квартиру. Перед покупкой стоит внимательно изучить обременения, чтобы в будущем не возникли проблемы с приобретенной недвижимостью.

Как оформить договор купли-продажи квартиры с обременением

Какое обременение может быть на квартире

Юристы выделяют 6 форм обременений, которые принято подразделять на группы.

Первая группа включает обременения на само жилье. Вторая группа — ограничения в пользовании недвижимостью.

Основные формы обременений на квартиру:

  1. Ипотека. Если ипотека не является погашенной, то продажа ипотечной недвижимости возможна только с разрешения кредитной организации. К лицу, купившему недвижимость, организация может предъявлять различные требования и условия пользования жильем.
  2. Рента. Если в квартире проживает рентный кредитор, то продать ее или преподнести в качестве дара возможно только при получении разрешения от рентного кредитора.
  3. Арест. Арест налагается в том случае, если неуплата коммунальных услуг превысила критическую отметку. Если владелец жилья задолжал приличную сумму, то распоряжаться своей собственностью он сможет лишь после того, как выплатит долг управляющей компании.
  4. Наем. Арендаторы могут только пользоваться квартирой, но проживать в ней они имеют право до конца срока, указанного в договоре аренды. Даже если собственник продаст эту недвижимость, новый владелец не имеет право выгонять арендаторов пока не истечет срок заключенного договора.
  5. Зарегистрированные граждане. При продаже квартиры, все жильцы должны из нее выписаться добровольно. Если они несогласны с выпиской, то владелец может подать заявление в суд. Но есть перечень лиц, выписка которых не допускается законом без их разрешения.
  6. Аварийный дом. Квартиры в доме продавать запрещено, если дом признан аварийным.
  7. Сервитут. При сервитуте правом пользования наделяются граждане, которые собственниками не являются. Но при распоряжении требуется их разрешение.

Возможные риски

Если покупатель обремененного жилья не обратит внимание на нюансы, это может ему обойтись головной болью и ударом по финансам:

  1. Если недвижимость была куплена в кредит, то все обязанности по кредиту лягут на нового владельца жилья.
  2. Приобретение жилья с наложенным арестом может закончиться его продажей.
  3. Получатель ренты может остаться недовольным и подавать обращения в суд, настаивая на расторжении договора купли-продажи.

Для минимизации рисков стоит осуществить следующие действия:

  1. Задействуйте опытного риелтора.
  2. Все обременения должны быть отражены в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Уплатив государственную пошлину можно получить справку на руки. Если ограничения отсутствуют, то в соответствующих пунктах будет прописано «не зарегистрировано».
  3. Проверьте что никто в квартире не прописан, а все квитанции коммунальных услуг оплачены.
  4. В квартире не должны проживать арендаторы. Это можно проверить в органах местного самоуправления.
  5. На жилье не должен быть возложен арест.
  6. Дом не должен быть в аварийном состоянии или с серьезными дефектами. Дома из камня признаются ветхими при изношенности в 70%, а дома из дерева при изношенности в 65%.

Даже если квартира с обременением, не стоит резко отказываться от такой покупки. Тщательно изучите все обстоятельства, ведь порой такие покупки очень выгодны. Обратитесь в риэлтерскую фирму, они взвешенно оценят возможную выгоду. Наличие ограничения заставляет собственника сильно снижать стоимость ввиду возможных рисков. Зачастую это связано с тем, что у владельца нет времени разбираться с ограничениями, а новый покупатель готов затратить несколько недель для улаживания всех трудностей.

У покупателя порой недостаточно средств для покупки жилья разом, а вариант ипотеки ему подходит лучше всего. Если владелец найдет общий язык с банком, то можно переоформить залог на другое лицо. Правда кредитные учреждения соглашаются на такие условия не всегда из-за низкой заработной платы покупателя или наличия испорченной кредитной истории.

Следует знать, если недвижимость является ипотечной, то в очереди могут быть несколько кредитных организаций. При проблемной выплате кредита, банки могут инициировать наложение ареста. При возвращении долга арест снимается. Более одного ареста наложить нельзя. После продажи квартиры могут предъявить претензии другие кредиторы и наложить новый арест на жилье.

Продавец может продать только строящееся жилье, переуступив свое право. Эта покупка весьма выгодна, ведь строящееся жилье на порядок дешевле, чем построенная квартира. Но такое приобретение имеет свои риски.

Для их минимизации стоит узнать следующее:

  • не близка ли строящая компания к банкротству;
  • законные основания строительства;
  • соблюдение сроков застройки;
  • имеются ли права на эту квартиру у других лиц;
  • уведомлен ли застройщик о переуступке права на недвижимость.

Варианты продажи

Как правило, недвижимость с ограничениями можно продать. Исключением из правила является случай, когда наложен арест на недвижимость органами исполнительной власти либо судебными учреждениями. Арестованное имущество просто не сможет быть зарегистрировано при оформлении договора купли-продажи.

Запрещается продавать жилье в аварийной недвижимости, поскольку оно подлежит расселению. В других ситуациях закон дозволяет совершение продажи, главное чтобы покупатель был извещен об ограничениях и был готов снять обременения собственными силами.

Продажа квартиры с обременением абсолютна легальна, если осуществлять процедуры, предусмотренные законодательной базой Российской Федерации. Отличительной чертой данной сделки является предъявление особенных требований. При продаже необходимо разрешение третьего лица, в пользу которого имеет ограничение. При учете определенного обременения может потребоваться подписание особенных соглашений или согласие заинтересованных граждан.

Обременение всегда сказывается на цене недвижимости. Зачастую стоимость снижается практически на 25%. Процент снижения цены определяют затраты, которые должен осуществить покупатель для избавления от ограничения.

Порядок заключения договора

Договор купли-продажи недвижимости с ограничениями мало чем отличается от простой сделки купли-продажи, за исключением одного нюанса — должны быть четко прописаны все сведения об имеющемся обременении. Перед заключением данного договора покупатель обязан сообщить о наличии ограничения на недвижимости. Наиболее часто ограничение заключается в лицах, прописанных в жилье.

При продаже квартиры владелец обязан предоставить будущему собственнику документы:

  • документ о праве собственности на жилье;
  • сведения о кредитной истории;
  • разрешение всех совладельцев, если недвижимость находится в долевой собственности;
  • справка обо всех зарегистрированных в жилье гражданах.

Чтобы совершить сделку купли-продажи квартиры с любой формой обременения необходим типовой набор документов.

Помимо всего, для конкретной формы обременения необходимо согласие третьих лиц:

  • при аресте необходимо решение суда о его снятии;
  • если в жилье есть несовершеннолетний собственник, необходимо согласие от его законных представителей (родителей, опекунов либо попечителей);
  • при ренте необходимо согласие рентного кредитора;
  • при оформленной ипотеке требуется разрешение от кредитной организации.

Стоит отметить, что после получения кредита владельцу запрещено совершать какие-либо действия по распоряжению квартирой в течение 6 месяцев. В некоторых случаях срок может быть увеличен до 12 месяцев. Также банк, вероятнее всего, запретит совершение распорядительных операций до выплаты ипотеки на сумму 50% займа. Перед тем как искать покупателя на квартиру поинтересуйтесь у своего банка о том, выполнение каких требований необходимо для распоряжения жильем.

Если собрать полный перечень документов, то никакие трудности при продаже не возникнут.

При приобретении недвижимости необходимо проверить наличие ограничений в специальных органах. При подписании договора купли-продажи стоит взять расписку об отсутствии обременений с владельца собственности.

Внимательное изучение всех обстоятельств оградит покупателя от потенциальных проблем в будущем.

Оцените статью
Большой юридический словарь
Добавить комментарий