Росреестр: регистрация договора аренды нежилого помещения

Порядок регистрации

Такое соглашение может быть заключено только в письменной форме. Несоблюдение письменной формы документа обуславливает его недействительность. Договор, который заключается на срок, который превышает календарный год должен быть зарегистрирован в обязательном порядке. Если регистрация не была произведена, подписанное соглашение юридической силы не имеет. При подаче документа в Росреестр, в обязательном порядке проходит его тщательная проверка. Если она не будет пройдена, соглашение не вступит в действие.

 

Куда придётся обращаться? Для регистрации аренды необходимо подавать документы в то территориальное отделение Росреестра того района, где находится та недвижимость, которая является предметом аренды.

Возможна ситуация, когда одна из сторон настаивает на проведении регистрации, а другая сторона этому противится. Если это имеет место, то можно обратиться в суд, решение которого позволит урегулировать ситуацию.

Необходимые документы

Приведём перечень документов, которые понадобятся для выполнения регистрации.

1. Будет необходимо заполненное заявление, которое обычно оформляют профессиональные юристы.
2. Оплата госпошлины должна быть документально подтверждена. Для этого будет нужна квитанция об оплате.
3. Если оформление производит представитель заявителя, на него должна быть предоставлена соответствующая доверенность.
4. Договор аренды надо приготовить в трёх экземплярах.
5. Для подтверждения права собственности на арендуемое помещения необходимо предоставить ксерокопию свидетельства о праве собственности на данную недвижимость.

Основные этапы оформления

Приведём пошаговую инструкцию действий, направленных на оформление договора недвижимости нежилого помещения.

1. На первом этапе будет необходимо составить и подписать рассматриваемый документ. Обычно он состоит из нескольких основных частей.
   • Первая из них — это преамбула. Здесь подразумевается указание всех основных и идентификационных данных о договаривающихся сторонах. Договариваться об аренде могут как юридические, так и физические лица. В первом случае указываются основные регистрационные данные юридического лица, во втором — паспортные и другие данные, которые относятся к физическому лицу, которое ставят здесь свою подпись.
   • В следующем разделе речь идёт об описании той недвижимости, которая будет предоставлена в аренду. Речь идёт не только об адресе, но и о кадастровом номере, площади и других существенных характеристиках.
   • В следующей, основной части договора описываются права и обязанности обеих договаривающихся сторон.
   • Оплата аренды — это также один из важнейших моментов такого рода договоров. Должна быть оговорена не только сумма регулярных выплат, но и их периодичность.
   • Обязательно должна быть указан срок, в течение которого будет действовать арендное соглашение. Как уже было сказано, речь может идти о краткосрочном, долгосрочном или имеющем неопределённую длительность соглашении.
   • Далее указываются штрафные санкции, которые могут быть применены при нарушении тех или иных положений этого документа. Кроме этого, могут быть зафиксированы разного рода дополнительные пункты данного соглашения.
   • В заключительной части документа фиксируются реквизиты сторон и ставятся подписи сторон.
2. Итак, договор составлен и подписан. Что нужно делать дальше? Теперь нужно собрать требуемый пакет документов для подачи в территориальное отделение Росреестра. Кратко перечислим документы, которые должны входить в этот пакет.
   • Разумеется, обязан быть предоставлен сам текст договора. Его нужно подготовить в трёх экземплярах.
   • Сюда входит заявления от участников, которые подписали рассматриваемый договор.
   • На арендуемый объект должен быть предъявлен соответствующий сертификат, который подтверждает право собственности.
   • Поскольку любые юридические действия могут происходить только с такой недвижимостью, которая официально зарегистрирована, у неё должен иметься кадастровый паспорт. В рассматриваемом пакете документов должен присутствовать либо сам кадастровый паспорт, либо выписка из него.
   • Одним из вариантов оформления договора является подписание его законным представителем одной из сторон. В этом случае в рассматриваемом комплекте документов должна быть соответствующая оформленная доверенность, которая даёт такое право.
   • При оформлении заявители должны оплатить государственную пошлину. Документ об этом должен быть приложен к документам.
3. После обращения в Росреестр происходит изучение документа и производится анализ его законности. В соответствии с законодательством время рассмотрения не должно превышать 30 календарных дней.
4. Если, в конце концов, будет принято положительное решение, информацию о заключённом договоре внесут в Госреестр.
5. Поскольку в подаваемом пакете документов было три экземпляра договора, то они будут распределены следующим образом. Один из них останется в Росреестре, а остальные экземпляры будут выданы участникам сделки, причём на этих документах будут указаны регистрационные номера и дата проведения государственной регистрации.

Сроки

Договор аренды имеет три основных разновидности, если рассматривать срок его действия:

• не больше 364 календарных суток;
• на определённый срок, превышающий указанный в предыдущем пункте;
• договор без указания срока действия аренды.

Если говорить о первом из перечисленных здесь вариантов, то в этом случае регистрация договоре в Росреестре не производится. Во втором случае проведение регистрации предусмотрено законом и является обязательным. При бессрочном договоре аренды регистрация может быть сделана по желанию одной из сторон данного договора.

Эти виды договоров называют, соответственно, краткосрочными, долгосрочными и неопределёнными. Начало действия такого документа определяется датой его регистрации в Росреестре.

Законодательство (ст. 651 ГК) утверждает о необходимости регистрации тех соглашений, которые заключены на срок более 364 календарных дней. Под это правило не подпадают не только краткосрочные договора, но и те, в которых срок действия не оговаривается.

Тем самым последние не предусматривают обязательного проведения регистрации, но при этом, позволяют её, если хотя бы одна из сторон выражает такое желание. Зачем это может понадобиться? Прежде всего речь идёт о юридически более сильной форме заключения сделки, что несколько увеличивает степень её надёжности.

Обязательные условия регистрации

Согласно законодательству, для того, чтобы этот документ имел юридическую силу, в нём, в обязательном порядке, должен быть урегулирован ряд вопросов. Если произойдёт так, что хотя бы один из них будет пропущен, то это даст реальную возможность признать рассматриваемый документ недействительным через обращение в суд.

В частности, должны быть оговорены:

• те условия, на которых данное помещение передаётся в аренду;
• период действия рассматриваемого соглашения;
• должен быть указан разрешённый вид деятельности, которую можно тут проводить;
• порядок оплаты за аренду и её величина;
• условия возможного разрыва этого соглашения при несоблюдении сторонами оговоренных условий.

Стоимость

Для физических лиц размер госпошлины составит 2000 рублей, для юридических — 22000 рублей. Если за регистрацией обращается только одна из сторон, она платит всю сумму. Если обращаются обе стороны, то госпошлина между ними делится пополам.

Возможные нюансы

1. Важно заметить, что, хотя арендодатель фактически является собственником передаваемого в аренду помещения, при правильно оформленном, подписанном и зарегистрированном (если законодательство это оговаривает) арендном соглашении, он теряет право доступа в данное нежилое помещение. Конечно, в бумаге может быть оговорено иное.
2. Иногда на арендуемое помещение не оформлен кадастровый паспорт. В этом случае есть два основных варианта решения проблемы. Можно заключить соглашение на срок до одного года и продлевать его по мере необходимости. Также возможно произвести оформление конкретного помещения и получить на него кадастровый паспорт.