Предварительный договор составляется, когда квартира для покупки выбрана, цена всех устраивает, но совершить сделку в этот момент невозможно. Например, продавец может оформлять документы или ждать решение органа опеки. У покупателя могут быть не решены вопросы с банком о выдаче кредита. Предварительный договор будет взаимной страховкой для продавца и покупателя.
Что такое предварительный договор
Подписанием предварительного договора, его стороны, гарантируют совершение в будущем купли-продажи квартиры. Причем именно эти лица имеют первоочередное право на сделку. То есть, даже если у продавца, появился новый покупатель на квартиру, он обязан продать ее тому, с кем у него подписан предварительный договор. Обязательства по предварительному договору прекращаются с момента заключения основного договора.
Стороны должны стараться максимально подробно описать квартиру и ее цену, условия оплаты, и обязательно срок заключения основного договора.
Если сделка по покупке квартиры не происходит из-за нежелания одной из сторон, пострадавший имеет право обратиться в суд.
Содержание предварительного договора
Типовой формы предварительного договора не существует. Чтобы иметь юридическую силу, договор должен иметь такие разделы.
- Стороны договора. Сторонами договора могут быть: физические лица — граждане РФ или иностранцы, которые подписывают договор лично (иногда физическое лицо может представлять кто-либо другой, имеющий от него доверенность); юридические лица, от имени которых подписывает договор руководитель. Если квартира имеет несколько собственников, все они являются стороной договора. Когда среди собственников квартиры или ее части, есть недееспособные граждане или дети, от их имени договор должны подписать органы опеки или родители.
- Предмет. Раздел «предмет договора» должен как можно точнее описывать квартиру. Это параметры, документы, подтверждающие право собственности, прочие сведения, которые дают возможность однозначно идентифицировать объект. Иногда сложно описать квартиру, которая еще не построена или не имеет оформленных документов на право собственности. В таком случае, в обязательствах продавца должно быть написано, какие именно документы и в какие сроки он должен получить.
- Срок действия предварительного договора. Цель подписания предварительного договора – подтверждение намерений покупателя и продавца провести сделку и определение срока ее проведения. Если стороны не определили срок действия договора, то по закону он считается равным одному году.
- Условия будущего основного договора. Их можно включить в текст или оформить как дополнение к предварительному договору.
- Задаток и его использование. Задаток нужно использовать как гарантию выполнения обязательств, а не как частичный платеж за недвижимость.
Особенности и порядок заключения
Предварительный договор подписывают, чтобы урегулировать взаимоотношения продавца и покупателя и предупредить возможное недобросовестное поведение кого-либо из них.
Для наилучшей защиты сторон, необходимо соблюдать определенные правила и порядок заключения соглашения.
- До заключения договора согласовать все существенные условия и сроки.
- Удостовериться, что продавец имеет возможность и полномочия на совершение сделки. На этом этапе нужно выявить всех прочих собственников частей квартиры, несовершеннолетние и недееспособные владельцы. Это непростой этап, так как иногда продавцы могут по незнанию или умышленно умолчать некоторые детали. Например, о собственниках «в местах, не столь отдаленных», находящихся на учете у психиатра, имеющих проблемы с алкоголем и наркотиками. Покупателю надо быть готовым потратить свое личное время для своей безопасности и пообщаться с соседями, изучить квитанции на оплату коммунальных услуг. От проблемной квартиры лучше отказаться еще на стадии принятия решения. Но, если квартира и ее цена нравится безумно, покупателю не стоит экономить на толковом юристе.
- Изучить правоустанавливающие документы на квартиру. Должны насторожить и заставить пристально изучить бумаги частые перепродажи квартиры, бракоразводный процесс или споры по наследству, продажа по доверенности. Лучше поручить изучение документов на квартиру грамотному юристу или опытному риелтору. Если планируется приобретение строящегося объекта, нужно понимать, реально ли получить такие документы и проанализировать их с юристом до покупки.
- Проверить, не находится ли квартира в залоге у банка, или под арестом по судебным делам. Документы об этом собственник квартиры должен получить в Госреестре.
- Заключать предварительный договор в письменной форме в риэлторской конторе или у нотариуса.
- Предварительный договор не является целью сторон, поэтому, после его заключения они обязаны сделать все для подписания основного договора.
- Для решения возникающих вопросов, лучше использовать переписку. В случае обращения в суд на руках будут доказательства неисполнения другой стороной обязательств.
- Если возникшие проблемы не удается решить переговорами или кто-то явно уклоняется от исполнения, не затягивать с обращением в суд.
Расторжение предварительного договора
Расторжение возможно:
- По взаимному согласию сторон, если участники утратили интерес к сделке. Такое расторжение оформляется дополнением к договору.
- В одностороннем порядке. Нужно обязательно предусмотреть пункты, которые дают возможность одной из сторон расторгнуть договор, если другая сторона не исполняет обязательства.
- Через суд. Как правило, последняя мера защиты при невозможности урегулировать разногласия путем переговоров.
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Договор заключается для приобретения покупателем квартиры в собственность и может содержать условие рассрочки платежа. Такая схема продажи более распространена на первичном рынке.
Плюс покупки в рассрочку – не нужно иметь сразу всю сумму денег; можно сэкономить на комиссиях банка и страховке по сравнению с ипотекой.
- Договор составляется в письменной форме, регистрируется у нотариуса.
- Предмет договора должен быть идентифицирован. При описании квартиры, нужно указать ее полный адрес, номер, площадь: общую и жилую, другие важные особенности. Для строящихся квартир это номер и адрес стройплощадки, наименования застройщика, заказчика, план строительства, утвержденный поэтажный план и планировка помещения.
- Цена. Цена указывается за квартиру целиком или за квадратный метр. Если цена не указана, соглашение будет недействительным.
- Условия передачи имущества. Передача в собственность происходит после выплаты всех платежей рассрочки. При приобретении квартиры у застройщика, после выплаты, сдачи дома и получения документов на право собственности.
- Порядок оплаты – суммы и сроки платежей, форма расчетов (наличный или безналичный расчёт).
- Действия продавца в случае неуплаты очередного платежа по договору. Для защиты интересов продавца указывают ответственность покупателя за несвоевременные платежи. Можно зарегистрировать у нотариуса обременение на квартиру до полной оплаты.
- В договоре указываются все лица, проживающие в квартире и их права на пользование помещением.
