Как осуществить размен квартиры по закону

Такие действия относятся к разновидности правовых гражданских отношений, которые подробным образом описаны в Гражданском и Жилищном кодексах РФ. Процедура привлекает к действию гражданских лиц, а иногда и муниципалитет местной власти.

Что такое размен квартиры?

Размен — это сделка юридического характера, представляющая собой раздел одной квартиры на несколько помещений меньших по площади. Это широко практикуется на рынке недвижимости и достигает около 70% от общего числа всех сделок.

Для того чтобы произвести процедуру размера, первоначально ищут покупателя на свое помещение, затем совершает подбор необходимых вариантов и после этого, на все объекты заключаются договора купли-продажи.

Чтобы произвести размен, недостаточно оформить всего одно соглашение – нужно оформить куплю-продажу общего помещения, затем те же процедуры на квартиры меньшей площади.

Поэтому нужно знать тонкости таких договоров, которые подробным образом расписаны в ГК:

1. Ст. 549 гласит, что продавец недвижимости обязан передать его покупателю.
2. Документ имеет юридическую силу после того, как его подпишут все стороны сделки, заключенной в письменном виде.
3. Договор должен иметь обязательную государственную регистрацию.
4. В случае уклонения одной из сторон от регистрации, другая имеет полное право обратиться в судебные органы. Издержки в этом случае обязана возместить виновная сторона.

В договоре должна присутствовать все информация об объекте недвижимости, которая переходит к новому владельцу. В противном случае сделка считается незаконной и незаключенной.

Как разменять приватизированное жилье

Произвести обмен приватизированной квартиры несложно, это представляет собой ее реализацию и на полученные средства приобретение других помещений.

При осуществлении сделки ограничений, как правило, нет: все зависит от наличия финансов – достаточно ли будет вырученных денежных средств, чтобы приобрести другое помещение. В случае нехватки средств, приходиться вносить дополнительные деньги.

При размене следует помнить о том, что государственные структуры скрупулезно отслеживают права малолетних граждан. Такие действия стоят на контроле у органов попечительства. Без их одобрения заключить сделку невозможно.Здесь особым образом проверяется, чтобы не были ущемлены права несовершеннолетних.

В отдел попечительства представляются следующие документы:

• Документ собственности, так продаваемого, так и покупаемого помещения.
• Копии чеков оплаты коммунальных услуг.
• Справка из паспортного стола.
• Заключение БТИ об оценочной стоимости жилья.
• Документы, подтверждающее родство граждан.

Стоит помнить, что могут потребоваться иные документы, поэтому следует предварительно уточнить перечень.

Обмен собственных квартир можно осуществить 2-мя способами:

1. Прямой размен – подбор нескольких квартир, жильцы которых согласны заехать в обмениваемое жилье. Основным условием является то, чтобы всех устраивал вариант обмена и их права не были ущемлены. Такой процесс достаточно хлопотный и требует большое количество времени.
2. Альтернативный обмен – продается квартира, на полученные средства подыскиваются другие помещения, и производится их покупка. Ранок недвижимости имеет огромный ассортимент, и подобрать жилье можно с учетом полученной наличности.

Если требуется размен собственного жилья, но один владелец против такой процедуры, совершить сделку вряд ли получиться. По законодательству, никто не имеет права принудить человека продать свое жилье (долю в нем). Здесь не принесет результата и подача иска в суд, такие заявления даже не будут рассматриваться. Самым лучшим вариантом, попробовать договориться мирным путем.

Существует один вариант – продать свою долю, но на полученные средства приобрести жилое помещение будет проблематично.

Как разменять не приватизированное жилье

К особенности обмена муниципального жилья относится то, что для этого необходимо будет найти квартиры такого же статуса, а их на рынке недвижимости имеется немного. Проблемой считается то, что владелец собственного помещения не согласится перебраться в государственное.

Самым лучшим вариантом решения этой проблемы – это приватизировать жилое помещение. Но если это невозможно (жильцы уже принимали участия в приватизации), то можно найти только равнозначное по статусу помещение.

Отличительной особенностью считается то, что такими процедурами занимается не отделение Государственного реестра, а местный муниципалитет (департамент), туда и нужно направляться для решения проблемы.

В этом случае первоначальным документом будет договор найма. К нему прикладываются:

1. Паспорта.
2. Выписки из домовых книг.
3. Разрешение органов опеки.

В отличие от собственного жилья, поменять квартиру без желания одной стороны, возможно, только следует учитывать, что процедура — это достаточно долгая и требующая большого количества времени, сил и нервов. Такие вопросы решаются только в судебном порядке.

Если отсутствуют обстоятельства, препятствующие обмену, можно начинать процесс, представив пакет документации в суд. При этом будет нелишним добавить доказательства, что проживать в таких условиях стало невозможно. Такими бумагами могут стать справки, взятые в полиции (скандалы, пьяные драки и др.), подтверждения, что кто-то из жильцов является алкоголиком, наркоманом или нервно больным. Без таких доказательств, суд может не рассматривать заявление.

Для этого, в суд необходимо предъявить следующее:

1. Ордер (договор найма).
2. Разрешение, взятое в муниципалитете о возможном размене.
3. Справки об отсутствии задолженности.

Имеются случаи, когда обмен невозможен, это:

1. Получение иска о расторжении договора найма с нанимателем.
2. Изменение условий.
3. Квартира относится спорной и право обладать ею, оспаривается в суде.
4. Дом признан аварийным.
5. Для нормального проживания условий нет.
6. Требуется реконструкция либо снос здания.
7. Дом подходит под капитальный ремонт.

Размен квартиры после развода и при наличии детей

Развод не влияет на право пользования и владения квартирой. Однако это имеет множество нюансов, о которых необходимо помнить:

1. Прекращение право пользоваться и распоряжаться жильем наступает после раздела имущества либо по истечении 3-х лет исковой давности.
2. Если необходимо разменять муниципальное жилье, то сроки давности в силу не вступают. Обязательным условием считается постоянная регистрация супругов.
3. Если помещение приватизировалось на одного из супругов в период брачных отношений, это считается совместно нажитым имуществом и подлежит размену.
4. В случае приватизации или приобретения квартиры одним из супругов до вступления в брак, это будет считаться только его (ее) собственностью и поменять можно будет только по желанию ее владельца.
5. Если квартира была получена до заключения брака, а переход в собственность произошел в браке, это будет считаться совместным имуществом и подлежать разделу.
6. То же, если супруг имел квартиру до женитьбы, но приватизировал на жену, будет считаться совместным имуществом.
7. После прекращения брачных отношений, собственное жилье считается совместно нажитым и подлежит разделу. Исключением является брачный договор, составлен ранее и согласие одного из супругов на продажу.
8. Если у разводящихся родителей имеются несовершеннолетние дети, это значительно усложняет проблему их выписки (даже если жилье находится в собственности одного из супругов). За такими процессами тщательно следят органы опеки, которые заботятся о благополучии малолетних детей. Это относится и к регистрации иных лиц в помещение, где прописаны дети.
9. В случае размена по причине развода, обязательно предоставление письменное согласие второго супруга на обмен.
10. Если лицо обладает долей в спорной квартире, второй собственник имеет право распоряжаться своей частью по собственному усмотрению, например, продать ее.
11. Также можно выкупить долю другого собственника.

Размен квартиры по решению суда

Если в процессе спорных вопросов не были достигнуты компромиссы, то это решается в судебном порядке:

1. Возбудить дело можно как к должностному лицу, уполномоченному распоряжаться муниципальным имуществом, так и к физическому, препятствующему разделу жилого помещения. Это является довольно распространенным явлением, т. к. в этом случае происходит столкновение имущественных интересов граждан.
2. Если права граждан нарушены, этим занимается районный суд, расположенный на территории спорного объекта.
3. В написанном заявлении на имя судьи должны быть изложены юридические факты и законные основания и излагают просьбу решить вопрос положительно и разрешить произвести размен имущества.
4. Суд, основываясь на действующее законодательство, выносит решение о сохранении интересов граждан и их имущественных прав. Если же иск отклоняется, то интересы истца аннулируются, и стороны уже договариваются самостоятельно, основываясь на гражданское законодательство.
5. Если спорное жилье относится к муниципальному, то следует обратиться в исполнительные органы с заявлением. Как правило, там имеется перечень желающих объединить свои квартиры в одно целое.
6. Пакет документации для размена стандартный, но требуется получить справку, взятую в БТИ. Если в помещении была проведена перепланировка, то необходимо предъявить разрешение и план.

Необходимые документы

Чтобы произвести размен общей квартиры, необходимо собрать пакет стандартных документов. К ним относятся:

• Удостоверение личности каждого собственника.
• Письменное согласие на обмен.
• Свидетельство о ГРП (либо ордер, если жилье муниципальное).
• Характеристика жилого помещения (техническая).
• Согласие супругов.
• Документация из Бюро Технической Инвентаризации.
• Справка, взятая в паспортном столе о составе жильцов.
• Подтверждение в письменном виде об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
• Соглашение, составленное сторонами, заверенное нотариально.

Вся перечисленная документация подается в Федеральный орган государственного реестра, где они рассматриваются тщательным образом и проверяют на подлинность. Кроме этого, специалистами данной организации делаются запросы в различные инстанции, чтобы убедиться в возможности проведения данной сделки.

Если не возникнут вопросы и сомнения относительно чистоты юридической процедуры, сторонам будут выданы новые документы.

Как происходит процесс размена?

Обмен следует начать с определения конкретных целей, какая нужна квартира (или несколько), месторасположения, стоимость, варианты доплаты.

Для того чтобы выполнить задуманное, необходимо пройти несколько этапов:

1. Заняться поиском вариантов самостоятельно, однако, эта процедура довольно проблематичная. Лучше всего обратиться за помощью к зарекомендовавшей себя риэлтерской фирме. Специалисты организации помогут найти подходящий вариант, соберут нужный пакет документации.
2. Необходимо будет осмотреть предлагаемое жилье и выбрать наиболее подходящий.
3. В отношении предлагаемого объекта нужно будет выполнить произведение оценочной стоимости.
4. При необходимости определиться с размером доплаты.
5. Собрать необходимые документы. Обязательно нужно получить разрешение органов опеки при наличии малолетних детей (без такой бумаги обмен совершаться не будет).
6. Совершить процедуру сделки, подписать договор.
7. Зарегистрировать право владения новым жильем.
8. Подписать акт передачи.

Совет! В таких случаях следует не экономить денежные средства, обратиться за помощью к фирме, имеющей большой стаж работы, юридический адрес, положительные отзывы. Не нужно доверять сомнительным лицам, предлагающим очень дешевое жилье. Нелишним будет проверить досконально историю понравившейся квартиры: кто был там ранее зарегистрирован, нет ли там отбывающих наказание лиц, которые по возвращении будут требовать восстановление прав и т. д. Лучше потратить больше времени на проверку чистоты помещения, чем потом тратить деньги и нервы на судебные тяжбы.