Как продать долю в квартире — пошаговая инструкция

Что говорит закон?

Величина доли бывает дробной. В качестве примера можно привести двух собственников в квартире из двух комнат. В этом случае она будет ½.

В натуральном выражении это будет выглядеть так, что каждому собственнику принадлежит по 1 комнате. А вот кухней, ванной, коридором их владение будет совместным. Даже после того, как выделена доля за ними также остается право пользования этими помещениями. Доля в этом случае будет носить личный характер, а в качестве совладельцев будут выступать соседи.

Выделение доли должно быть удостоверено нотариально. Договоренность в устной форме в расчет здесь не берется, а, соответственно, юридически сделка будет носить ничтожный характер. Если же обоюдного согласия при выделении владельцы не достигают, то им прямая дорога в суд.

Исковое заявление должен подавать тот, кто является инициатором выделения доли. Следует сразу сказать, что процесс этот небыстрый и потребует затрат определенного количества времени.

После того как доля будет выделена, хозяин может ее выставить на продажу.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

Чтобы продать долю в квартире, необходимо ее выделение:

1. Необходимо постараться мирным путем решить вопрос о продаже с совладельцами квартиры. При этом им напоминается об их преимущественном праве на покупку доли.
2. Всем собственникам письменно направляется уведомление о намерении продать квартиру. Делать это надо заказным письмом с уведомлением.
3. Письменно совладельцы уведомляются об их преимущественном праве выкупа части жилья.
4. Если результат не возымеет действия, то следует обращаться в суд с приложением копий всех документов.
5. Если никто из совладельцев не пожелал выкупить часть жилья, выставляемого на продажу, то оформляется нотариально заверенный отказ.

При наличии отказов от всех совладельцев продавец может продать свою имущественную долю кому угодно.

Продажа доли собственнику

Тот, кто продает свою имущественную долю, должен вначале предложить купить ее своему совладельцу жилья.

Для достоверности это делается в письменной форме. Другой собственник письменно уведомляется о возможности покупки части жилья. В нем отражается величина стоимости и технические характеристики. При получении уведомления владельцы в месячный срок должны дать ответ о своем согласии или несогласии.

Во избежание непредвиденных обстоятельств, лучше, если способом отправки будет заказное письмо. Может случиться всякое. Владельцы в судебной инстанции могут заявить все что угодно.

Подобные действия сопряжены с рядом нюансов. Некоторые считают, что соседи могут препятствовать сделке, выразив свое несогласие. Ничего подобного. Даже при отсутствии согласия на выкуп, это ни в коей мере не мешает продать жилище другому лицу.

После истечения 30 календарных дней продавать его можно кому угодно. Следует обратить внимание на то, что цена при продаже должна быть такой же, что указывалась в уведомлении, ни больше, ни меньше. Если при продаже цена отличается, то такую сделку соседи вправе оспорить. Закон предусматривает это и оговаривает срок в три месяца.

Иногда, чтобы упростить и ускорить процесс продажи продавец идет на хитрость и оформляет дарственную.В этом случае все упрощается. Уведомлять при этом соседей не надо. Оформление при этом обойдется дешевле, а по срокам времени займет меньше.

Есть здесь свои нюансы. В случае если тот, кому дарят жилище не имеет родственных связей, соседи сделку могут оспорить в суде и доказать факт наличия сделки по продаже. Лучше обо всем договориться с соседями заранее. Оговорить механизм оплаты, например, сделать оплату в рассрочку.

Продажа доли в квартире по ипотеке

Иногда возникает жизненная ситуация, при которой необходимо продать долевую часть жилья в квартире, взятую в порядке ипотечного кредитования.

Сделать это, конечно, можно, но здесь есть также ряд своих нюансов:

1. Продать можно тогда, когда банк, который выдавал кредит, согласен на это.
2. Найти субъекта, который даст согласие на погашение всей оставшейся задолженности по кредиту не так просто.

Способы продажи

Подобных способов существует 3:

1. Весь процесс продажи осуществляется самостоятельно. При этом банк должен дать безоговорочное согласие на осуществлении сделки. Между продавцом и покупателем составляется согласительный документ, который требует нотариального заверения. После этого покупатель вносит на счет банковского учреждения всю оставшуюся сумму по кредиту. Взамен продавец получает от банковского учреждения закладную и справку об отсутствии долга. Сведения о том, что квартира не сопряжена с обременением, удостоверяются в регистрационном учреждении. Помимо этого, регистрируется факт перехода права на жилье и договор, по которому осуществлялась сделка.
2. По этому варианту предполагается участие в сделке банка. Покупатель открывает две банковские ячейки. В первую он вносит необходимую сумму, а во вторую разницу между ипотекой и действительной стоимостью квартиры. По этому варианту банк сам уведомляет регистрационные органы о факте погашения кредита, а закладная выдается на руки клиенту.
3. В этом варианте продается сам кредит. В этом случае объектом купли-продажи выступает не квартира, а кредит, оформленный в рамках программы ипотечного кредитования. В роли заемщика теперь в банке будет выступать другое лицо. Квартира будет находиться у него в собственности после полного расчета с банком.

Можно квартиру, взятую по ипотечному кредитованию, продать и неофициально. В этом случае, квартира продается тому, кто готов полностью рассчитаться с банком. На практике отыскать подобного приобретателя будет весьма проблематично.
<h3″>Продажа с долей несовершеннолетнего

Если ситуация связана с несовершеннолетним, то все будет определяться тем, какое он отношение имеет к этой доле. Если за ним числится определенная доля собственности, то продать ее можно, только получив соответствующее разрешение. Оно выдается работниками попечительских органов.

В иных ситуациях проводится такие же подготовительные мероприятия к продаже, но уведомление направляется не ребенку, а его родителям либо тем, на кого оформлено опекунство.

Направлять подобные уведомления необходимо и другим собственникам. Бывает, что в отношениях собственников разлада нет. В этом случае с ними предварительно все обговаривается, и они оформляют нотариально заверенный отказ от покупки.

В случае отказа собственников от покупки, выставляемой на продажу доли, но изменения цены, их вновь придется уведомить и ждать целый месяц.

Как распорядиться долей ребенка?

При продаже части жилья, принадлежащего ребенку необходимо согласие от попечительских органов. Необходимо будет доказывать, что не произойдет ухудшения условий проживания ребенка.

Иногда бывает, что станут еще лучше. Иногда требуется открытие банковского счета на имя ребенка либо какая-то иная доказательная база. Во всем остальном действия такие же.
<h3″>Продажа без согласия собственников

Иногда возникают такие ситуации, при которых адресные данные совладельцев недвижимого имущества неизвестны. Как же поступить в этом случае? Просто надо направить письма по адресам, связанным с реализуемой недвижимостью.

На практике зачастую все не так гладко и суд принимает позицию совладельцев, апеллируя их законным преимущественным правом на выкуп. Здесь придется постараться и доказать, что все намерения продавца являются добросовестными. Право на преимущества выкупа доли совладельцами можно и обойти.

Это можно сделать следующими путями:

1. Дарение. При этом способе продавец может передать свою долю третьему лицу, не получив на это согласия совладельцев. В этом случае действовать надо по следующей схеме:
   1. Оформить договор дарения. В нем надо четко прописать все данные о тех, кто имеет право на проживание в данной квартире. Четко обозначается предмет договора, как-то площадь, кубатура и т. п. Если покупатель не является родственником продавца, то ему придется заплатить налог в размере 13%;
   2. Передавать деньги надо с использованием банковской ячейки. Оспорить такое, конечно, можно, но все равно суд примет позицию лица, осуществляющего дарение, поскольку факт продажи доказан не будет.
2. Залог. Продавец берет в долг определенную сумму у покупателя. Сделка оформляется договором займа. Предметом залога является часть жилья. Если деньги по договору вовремя возвращены не будут, то залог перейдет тому, кто давал деньги в долг, т. е. фактически покупателю. И он становится собственником части жилья.

Подводные камни

На бумаге вроде бы все просто, но на практике иногда приходится сталкиваться с различными нюансами. Например, совладельцы намеренно избегают получения подобных уведомлений. А без письменного отказа совершить сделку невозможно о подобных ситуациях умалчивает.

Бывает, что покупателей может оказаться сразу несколько. В случаях продавец сам вправе выбрать покупателя. Выбор будет сделан в пользу того, кто ему больше понравится.

Оценка стоимости

При продаже необходимо оценить стоимость имущественной доли. На общую цену влияют следующие факторы:

1. Число комнат в квартире.
2. Где расположен дом.
3. Какую площадь имеет квартира.
4. В каком сегменте рынка продается квартира.

Отрицательные моменты

Приобретение имущественной доли жилья для покупателя всегда сопряжено с определенными отрицательными моментами. Заниженная стоимость покупки в сравнении с рыночной будет ему своеобразной компенсацией за возможность возникновения конфликтных ситуаций с соседями.

Далеко не все рады новым жильцам. Порой, дело доходит до врезки новых замков, чтобы ограничить доступ в квартиру нового владельца. Дело способно закончиться судебными разбирательствами.
<h3″>Вывод

Продажа имущественной доли жилья дело серьезное и хлопотное. При соблюдении всех норм законодательства каких-либо сложностей подобное мероприятие не вызовет.

Надо сделать акцент на следующее обстоятельство. Для того чтобы сделка впоследствии не была оспорена и суд не признал ее ничтожной, надо в установленные законом сроки направить в адрес совладельцев жилья письменное уведомление и получить от них нотариально заверенный отказ от реализации преимущественного права на выкуп.

Если часть жилья, выставленная на продажу, принадлежит ребенку, то следует заручиться разрешением на продажу от органов опеки и попечительства.