Заключая различные финансовые соглашения, хочется иметь уверенность, что риск остаться обманутым, сокращен до минимума. Именно для этих целей существует понятие неустойки. Ее называют суммой денег, которая определена по закону или в договоре и которую обязуется оплатить должник, если обязательства не будут выполнены вообще или же не будут соответствовать поставленным требованиям.
Сама суть неустойки такова: создание невыгоды, связанной с финансами или с имуществом. Ее можно считать одним из видов санкций.
Это можно доказать, выделив следующие моменты:
- Взыскание убытков возможно, если только они были уместны, а неустойка возмещается независимо от обстоятельств (ст.330 ГК РФ).
- То, какого размера неустойка, будет известен заранее. Этот момент облегчает процесс взыскания.
- Если исполняемым обязательствам присвоено большое значение, то сумма неустойки будет, естественно, выше. Но когда последствия нарушенных обязательств не так уж и велики, то судебные органы могут уменьшить ее размер (ст. 333 ГК РФ).
Также можно еще знать два интересных факта:
- Неустойку можно называть «штраф», «пеня».
- Согласно п.2 ст.330 ГК РФ, нельзя требовать ее уплату, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение собственных обязанностей.
С какого срока можно считать неустойку
Изначально, при заключении договора долевого участия (ДДУ) застройщиком указывается срок сдачи объекта, который он не имеет права нарушить. Иначе он будет признан как нарушитель обязательств.
Теперь обратимся к законодательной базе. Существует ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
В нем есть статья 6, содержащая в себе следующие положения:
- Передача участникам объекта долевого строительства должна быть осуществлена застройщиком не позднее срока, указанного в договоре. Он должен быть одинаковым для всех.
- Если срок сдачи жилого многоквартирного дома нарушается, то застройщик обязан выплатить пеню. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Если участник ДДУ – это физическое лицо, то ему выплачивается неустойка в два раза больше, чем указана в договоре.
- Есть ситуации, когда невозможно сдать дом в указанное время по каким-либо техническим или финансовым причинам. Тогда необходимо предупредить участников ДДУ не позже, чем за два месяца до окончания срока сдачи. Эти изменения могут быть осуществлены согласно ГК РФ.
Порядок расчета неустойки по долевому участию
Обращаясь к ст.6 ФЗ №214, можно привести расчет. Приведем пару примеров.
Дольщик является физическим лицом, а это значит, что:
Штраф составляет 2/300 ставки ЦБ. В момент расчета ставка рефинансирвания составляет 6,25%. Стоимость жилья примерно 2500000. Договор просрочен уже на 250 дней. Вычисляем размер неустойки: 2500000*250*2/300*6,25/100=260417 рублей.
Рассмотрим еще один случай. Так, 1/300 ставка рефинансирования составляет 11%/300 = 0,036 или 0,036*2 = 0,073. Застройщиком допущена просрочка в 30 суток, тогда участник долевого строительства, вложивший 7 000 000 рублей, получит выплату:
7 000 000*0,073 = 511000 рублей.
Способы и порядок взыскания
Когда наступает момент взыскания неустойки, то становится необходимым знать алгоритм действий, которому следуют в подобных ситуациях.
Есть три способа действий:
- Добровольный.
- Досудебный.
- Судебный.
Добровольный порядок взыскания
Это встречается крайне редко. Дольщику во время передачи квартиры или через какое-то время приходят деньги, которые рассчитываются законодательным путем. Хотя выглядит это и довольно необычно, но такое явление наблюдается в практике.
Досудебное разбирательство
Наиболее чаще встречающаяся практика. Некоторые строительные компании не ведут диалога с участниками ДДУ без предъявления ими претензий по неустойкам. Ее нужно составить юридически грамотно.
Вот краткие правила, помогающие правильно составить претензию застройщику:
- Указывается адрес строительной фирмы. Он должен быть обязательно действующий. Обычно, указывается в договоре или на сайте застройщика.
- Вписывается адрес самого объекта. Когда у него нет номера, то называется строительный адрес такой-то.
- Обозначаются точные габариты квартиры из ДДУ.
- Также прилагается копия заключенного договора, копия кассового чека, подтверждение приема денежных средств.
- Оригиналы документов всегда остаются лично в руках!!!
Всегда нужно указать четкие обоснования. Выглядит это так: «По ст. 6 ФЗ №214 требую уплату неустойки размером N рублей. Желательно приложить план расчета».
Досудебная претензия может быть передана несколькими вариантами:
- Вручить лично под роспись, указав должность и ФИО сотрудника, принимавшего документы. Ставится она на копии претензии, остающейся на руках.
- Отправка заказным письмом. Но нужно сохранить отчет об отправке и получении письма.
- Воспользоваться услугами курьера. Также нужно убедиться, что письмо было получено.
Интересный факт! В досудебных разбирательствах возникают моменты, когда застройщик доказывает, что не обязан выплачивать неустойку. Как это получается:
Была отправлена претензия. Дом должен быть сдан 22 августа, а уже 22 сентября. Ключей на руках нет. Юрист фирмы «строителя» показывает так называемый документ, доказывающий, что дом уже введен в эксплуатацию. Часто этот документ может быть только напечатан. Он начинает утверждать, что предъявляемые требования необоснованные. Разберемся подробнее. Дольщик требует штраф за передачу квартиры не в установленном порядке. А введение в эксплуатацию должно быть выполнено до передачи ключей. И можно поинтересоваться, почему же не было получено извещение о передачи квартиры.
Взыскание через суд
Если не получилось получить пеню в досудебном порядке, то приходится обращаться в судебные органы. В основном суд поддерживает дольщика. Опять же, «все пути ведут к ФЗ №214». Юристы могут дать несколько советов.
Иск подается там, где живет истец или где строится дом. Можно в месте регистрации юридического лица (ответчика). Изучаются суммы штрафов застройщику, часть из которых идет в нашу пользу. В ДДУ находится застройщик. Ответчиком будет выступать именно он.
Примечательно! Когда сразу много участников долевого строительства, то фирма, которая занималась строительством, предлагает подать один иск. Не нужно на это вестись. В это время он может стать банкротом. Судебные заседания же могут переноситься из-за того, что кто-то из истцов может не явиться.
При подаче искового заявления нужно руководствоваться следующими законодательными базами:
- ФЗ №214.
- Закон о защите прав потребителей (ст.15).
Документы, требующиеся для получения неустойки от застройщика:
- ДДУ (копии).
- Платежные документы (копии).
- Претензия, полученная застройщиком в досудебном порядке.
- Документы, свидетельствующие о дополнительных, сверх неустойки, убытках.
- И другие документы.
Дело рассматривается около двух месяцев. Если суд выносит решение в пользу истца, то ответчик может умышленно подавать апелляцию. Так разбирательство может затягиваться на полгода и даже на большее время.
Принять к сведению! В иске можно добавить, что были понесены убытки, в качестве которых нужно было оплачивать съемную квартиру во время просрочки сдачи жилья. Для этого нужно приложить чеки об уплате или какие-либо другие документы.
Судебная практика
Для взыскания неустойки на основании ФЗ №214 нужно быть готовым к разным обстоятельствам. Вот один из случаев судебной практики. По решению суда было признано, что застройщик может внести изменения в ДДУ. Это позволит ему самостоятельно отложить срок сдачи на 120 суток. Такое решение суда можно обжаловать уже в инстанции на порядок выше.
Чаще всего судебные органы отказывают дольщикам из-за недостатка доказательств. А именно ситуация, когда на руках нет требуемых документов. Таким образом, очень важно грамотно составить иск и приложить требующиеся документы.
Итак, был проведен небольшой обзор о том, что же такое неустойка, как ее рассчитать, рассмотрен процесс получения. Можно выделить 10 простых шагов, помогающих повести себя правильно при ее взымании:
- Расчет неустойки. Руководствуясь ст.6 ФЗ №214. Но! Когда при расчете неустойка превысила 1000000 рублей, оплачивается госпошлина в размере 0,5% от суммы для рассмотрения дела судом. Квитанция об оплате прилагается к исковому заявлению.
- Написание и отправка претензии. Этот момент важно не пропустить. Подробно изложите, в чем конкретно состоит проблема. Укажите свои реквизиты, на которые будут отправлены денежные средства. Если в течении 7-10 дней на претензию нет никакой реакции, то можно смело подавать судебный иск.
- Подготовка иска. На этой стадии нужно определиться, в каком суде будет рассмотрен иск и заняться его оформлением. Копию иска заверить нотариально.
- Подача заявления в суд. Должны быть подготовлены два экземпляра иска: для суда и ответчика. Ну и для себя. Выждав от 5 до 10 рабочих дней, убедится, что иск принят и ознакомиться, кто именно из судей будет рассматривать дело. Дело рассматривается 2 месяца. Если в суде будут указаны замечания по составленному заявлению, то исправьте ошибки и подайте его снова.
- Участие в заседаниях. Не пропускайте их. Как правило, сначала идет предварительное заседание, а на следующем выносится само решение. Но бывает, что постановление выносится сразу.
- Получение решение суда. По ГПК решение изготавливается 5 рабочих дней. На деле это не всегда так. Можно ждать даже больше месяца. Тогда можно написать жалобу председателю суда. Решение вступает в силу спустя 30 дней с момента вынесения. Значит, решение должно быть исполнено.
- Подача апелляции. Тут решением может быть недоволен либо застройщик, либо дольщик. Обычно проходит около трех заседаний. После апелляции решение исполняется сразу же.
- Заказ и получение исполнительного листа. Чтобы получить исполнительный лист, нужно написать заявление для его выдачи. Здесь тоже нужно запастись терпением. Процесс тоже может растянуться не на один месяц.
- Предъявление исполнительного листа к взысканию. Можно идти в банк, но надо удостовериться, что нет никаких ошибок в самом документе. Если у застройщика есть деньги на счету, то на протяжении 3 дней нужная сумма будет переведена на счет дольщика. Возможно обратиться и к приставам.
- Получение денег. Это является заключительным этапом.
Заключение
Таким образом, взыскание неустойки представляет собой очень сложный и хлопотный процесс. Но узнав все «подводные камни», различные уловки застройщиков, можно добиться справедливости, выраженных в возмещении своих убытков уже законным путем.
