Что такое закладная?
По сути, закладная – это официальный документ или договор, заключенный с банком о наложении обременения на квартиру при взятии в ипотеку. Это конечно в первую очередь выгодно для кредитных учреждений.
Денежные средства на покупку квартиры будут выделены заемщику, но согласно договору, он не вступит во владения в полном объеме, пока не выплатит всю залоговую сумму полностью.
Закладная считается ценным документом, составляется сразу же при оформлении договора по ипотеке и приобретает важное значение для обеих сторон сделки. Банк тем самым сможет обезопасить себя от невозврата задолженности. Клиент, в свою очередь — получить заем практически в любом размере и на любые нужды.
При этом заложить можно не только приобретаемую квартиру, но и имеющаяся в собственности другая недвижимость:
- частный дом;
- коттедж;
- земельный участок;
- иное промышленное здание.
Однако, залоговая стоимость недвижимости не может превышать суммы при выдаче кредита. Причем банки вправе взымать процент с каждого выданного кредита и законодательством РФ это не запрещено. Закладная – некая страховка для финансовой организации и выручит в случае разорения за счет извлечения прибыли.
Документ требует правильного составления в двух экземплярах (один у банка, второй — у заемщика). В ином случае будет считаться недействительным. Образец можно посмотреть в интернете.
Заемщику важно тщательно изучить все условия и предусмотреть нюансы во избежание частичных потерь денежных вложений.
Как правильно оформить закладную на квартиру по ипотеке?
Оформление закладной производится как одновременно с договором по ипотечному кредитованию, так и в другое время на протяжении всего срока действия ипотечного договора.
Прописывается в документе вся основная информация:
- данные на залоговый объект;
- ФИО (полностью), место регистрации проживания залогодателя и заемщика;
- условия договора;
- дата;
- подпись сторон сделки.
Оформление поэтапное:
- Составление документа.
- Подписание.
- Нумерование и подшивание всех листов сотрудником банка.
- Передача в гос. органы для регистрации и занесение в рос. Реестр.
- Сверка данных заемщиков сведений.
- Передача назад в банк на хранение.
Необходимые документы
Чтобы банком было оценено ипотечное имущество, заемщик должен предоставить:
- технический паспорт на выбранную квартиру;
- поэтажный план;
- выписку из ЕГРП;
- договор о долевом участии (если таковой имеет место быть);
- акт приема-передачи залогового имущества;
- правоустанавливающий документ от продавца на владение; собственностью;
- паспорт (копию).
Сначала будет создана оценочная комиссия, т. е. выезд оценщика на квартиру для выявления планировки, степени изношенности помещения.
Далее, предоставлен отчет в банк. Причем при оценке немаловажную роль сыграет район, этаж, социальная значимость и месторасположение недвижимого объекта, иные близрасположенные инфраструктуры.
Основные требования
Закладная должна быть составлена в четкости со всеми требованиями, выдвигаемыми банком, иначе станет просто недействительной и может быть оспорена в суде.
Заемщикам при составлении нужно быть крайне внимательными.
Например, Сбербанк выдвигает следующие требования с обязательным указанием в документе:
- оценки недвижимости;
- полных сведений о регистрации ипотеки;
- наименования изначального залогодержателя;
- ФИО, приписки заемщика;
- месторасположения и точного адреса;
- площади залогового объекта;
- сроков по выплатам задолженности (взносы должны поступать в банк ежемесячно);
- величины ежемесячного платежа.
Закладная не будет считаться таковой и не иметь юридической силы, если хотя бы один из пунктов не пропишется.
Если же график по платежам будет систематически нарушаться, то кредиторы вправе изъять залог и даже суд иногда бессилен при обращении заемщика с исковым заявлением.
Не будет лишним внести и приписать в договоре заемщиком иные сведения, которые могут иметь отношение к делу. Лучше всего при взятии квартиру в ипотеку сначала посоветоваться со знающим юристом. Все данные в документе (ФИО, адрес) должны быть приписаны полностью.
В договоре обязательно проставляется дата составления, номер договора и сумма задолженности. Со стороны кредитора могут быть пописаны размеры штрафов, если платежи по кредиту будут вноситься несвоевременно.
Залоговая стоимость квартиры может превышать ту, которая будет взята в кредит. Это также нужно отразить в документе. Разницу должен будет вернуть банк, если залоговое имущество будет выставлено на торги.
Обычно оформлением закладной занимаются кредиторы. Заемщику же нужно лишь собрать документы и хорошо ознакомиться с предоставленной закладной во избежание недоразумений в дальнейшем. При согласии с условиями нужно будет поставить свою подпись.
Этапы оценки недвижимости
В оценке недвижимости участие принимают 3 стороны – банк, оценщик и заемщик. Обычно банкирам выгодно сотрудничать с проверенными оценочными компаниями, поэтому оценщики, как правило, лицензированные и высокопрофессиональные специалисты.
Оценка жилья – поэтапная:
- Приезд оценщика на залоговый объект по запросу банка.
- Проведение полной ревизии квартиры с учетом степени изношенности, наличия ремонта, близрасположенных инфраструктур.
- Составление бланка отчетности с обозначением адреса, площади, этажности, планировки (перепланировки) объекта.
- Передача всех данных в банк на рассмотрение.
Регистрация залога
Согласно ст. 16. ФЗ РФ банк после составления закладной с заемщиком может передать ее на регистрацию в Центр недвижимости или регистрационную палату, где будут в документе проставлены нужные отметки и присвоен номер. Обычно передача производится в тот же день после подписания договора и сверки документов.
Закладная – официальный документ, и, конечно, требует проведения процедуры регистрации, после которой на квартиру будет наложено обременение, а в гос. реестр внесена соответствующая запись.
Подать документы в рос. реестр для оформления прав собственности может сам заемщик по направлению кредиторов, но после прохождения регистрации нужно вновь вернуться в банк и отдать расписку о том, что документы сданы.
Закладная хранится в кредитной организации до тех пор, пока задолженность по ипотеке не будет выплачена полностью. После полной выплаты документ будет просто аннулирован, а с квартиры сняты все обременения.
В перечень документов, необходимых для регистрации входят:
- сведения о приписке заемщика;
- уд-е личности, паспорт РФ;
- кадастровый паспорт;
- акт о приеме-передаче квартиры;
- поэтажный план;
- план кадастра;
- квитанция об оплате госпошлины (200 руб);
- свидетельство о браке.
Стоит понимать, что свидетельство о праве собственности на жилье с пометкой “обременение” будет выдано залогодержателю, а не заемщику на руки.
Причем за услуги при регистрации также придется заплатить:
- частным лицам – в пределах 1000 руб;
- организациям – 4000 руб.
Что делать при утере?
Человеческий фактор таков, что даже банки в связи с переездом или ликвидностью могут потерять закладную. Причем заемщику важно знать, что после выплат всей задолженности по ипотечному кредиту банк наконец-то снимет все ограничения с жилья и выдаст на руки составленный документ.
В случае утери банк должен сам восстановить документ, т. е. оформить новый с пометой “дубликат”. Заемщик может предоставить свой экземпляр, который должен быть в наличии. Если же кредиторы отказываются по каким-то причинам составлять дубликат, то решение остается одно – обратиться в суд.
Причем повторный документ оформляется бесплатно и взимание каких-либо госпошлин также незаконно. Дубликат должен быть подлинной копией оригинала с отражением всей информации и пометок и в случае утери сразу же составляется сотрудниками банка.
Если в составлении дубликата будет отказано, то при обращении в суд заемщик может подать ходатайство на снятие обременений на жилье, при этом даже рос. реестр должен незамедлительно исполнить постановление суда. Хотя при этом неисполнение кредитных обязательств могут дорого обойтись заемщику. Вот почему так важно оформлять закладную правильно, чтобы не потерять свои денежные вложения по кредиту и не остаться в итоге на улице.
Вполне возможна перепродажа закладной со стороны банка третьим лицам (ипотечному агентству, пенсионному фонду, страховой компании), но заемщик должен быть вовремя проинформирован о таком решении банка. Хотя согласие в случае перепродажи не требуется, если же такой пункт не будет прописан в документе.
У закладной на квартиру, как и у любой сделки с недвижимостью, свои подводные камни также имеются. Например, неожиданное взимание комиссионных при оформлении до 1,5% от суммы задолженности по кредиту. Бывает, что сумма выливается в 30-40 тыс. руб., возлагаемая на заемщика + расходы на страхование жизни до 5000 руб за каждый год, на чем настаивают некоторые банки. Если человек отказывается от подобной страховки, то банк может повысить ставки на кредит до 2%.
Ипотека – длительный кредит и нужно подготовиться к тому, что рассчитывать свой бюджет придется на протяжении нескольких лет подряд. Важно понимать, что при взятии ипотеки на 30 лет, молодые люди смогут рассчитаться только перед пенсионным возрастом. Стоит ли вешать на себя такой груз, решение – каждого заемщика. А может быть, можно подобрать иные варианты покупки жилья для своей семьи и не столь обременительным способом?
